讀《房地產(chǎn)調(diào)控新國八條》有感
今年1月26日推出的"新版國八條"，從一個住房需求者的角度解讀，我的感覺是國內(nèi)住宅市場調(diào)控體系建設的進一步完善，效果如何，持續(xù)時間多長，還取決于更多表象的及潛在的因素之間的相互作用和博弈，新國八讀后感，房價調(diào)控路在何方?。
"新國八"的第一條是明確了目標，落實了責任，重點在于房價的調(diào)控目標要與當?shù)?quot;經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力"合理確定，這里面并沒有全面否定房價形成和上漲的市場因素。
第二條是在市場條件下引入政策性機制，多渠道、多方式增加住房供給。
第三條是未滿5年房屋交易稅收從差額調(diào)整為全額，并嚴格執(zhí)行。目的是通過增加交易成本，抑制房屋的頻繁上市交易，通過稅收來擠出一部分房屋的增值空間。一定要在5年之內(nèi)交易的，房屋增值部分不能被所有人照單全收，財稅也得分一杯羹。
第四條提高了對第二套房屋信貸支持的門檻，也是一把雙刃劍，即可利好于銀行，同時也抑制了部分改善性需求。
第五條是要求土地部門增加有效土地供應，從嚴土地分配結構和交易流程，特別是提出了"通過限房價來競地價"的招拍掛思路，擠壓投標人(開發(fā)商)的利潤空間，想入圍就必須抬高土地競價。效果是，一方面從土地分配上約束了高端住宅的用地面積，另一方面還有可能使開發(fā)商通過各種途徑降低成本，在人力、資金和原材料不斷膨脹的形勢下，高端物業(yè)將變得越來越稀缺，逐利本性催生豆腐渣的工程的低水平商品或保障適用房的可能性不斷增加。
第六條是通過限購調(diào)整需求結構，擠出投資性需求，抑制非戶籍人口購房。近日有經(jīng)濟學家稱京版20××限購政策有可能將權力尋租的灰色地帶轉(zhuǎn)移到戶籍管理部門。這種政策好的方面是緩解了北京等超級城市的人口、住房、交通壓力，負面作用是一方面限制了正常人員流動的安居樂業(yè)之所需，另一方面是"此處不留爺，自有留爺處"，在財富效應的作用下有可能引起人才、財富流出國門。
第七條是執(zhí)行力監(jiān)督和約束機制。
第八條是對輿論宣傳的導向要求。
應該說，從上個世紀九十年代房改至今，從福利房到貨幣房的制度變革，首先應該肯定的是成績。全國有效住房總面積只能是增加，不會是減少，增加多少我無從考證，也許是翻了幾個翻，而房價確如水上的一艘船，水漲船高。人口增長的情況也得等人口普查結果出來后方可參照。家庭戶數(shù)如果以成年子女為單位的增長，在獨生子女政策的長期堅持下，加上兩個獨生子女百年和好的因素，理應呈遞減趨勢。不考慮其他因素，從純粹的供需角度看，這十多年的積累，住房供應滿足住房需求大體上應措措有余。之所以少數(shù)城市房價上漲過快，是經(jīng)濟發(fā)展過程中財富積累的一個市相體現(xiàn)。推高房價不外有三個因素，首當其沖的就是土地出讓金的急速增長，其次是居住或改善需求、投資或投機需求的硬性拉動，第三才是開發(fā)商利潤的因素。開發(fā)商的利潤空間到底有多大，市面上找不到確切的數(shù)據(jù)依據(jù)，我們不能手捧著不確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)望文生義。不可否認的是開發(fā)商的利潤空間一部分是灰色成本，另一部分就是再生產(chǎn)的造血機制。中國的房產(chǎn)發(fā)展、城市面貌、社會環(huán)境改善至今，首要應該感謝的就是開發(fā)商，而不是把房價的黑鍋背給他們，特別是合規(guī)運營的品牌企業(yè)，其次還要感謝金融扶植和政府政策。投資及投機有些是主動性的，為了謀取手中資金的`效益最大化，比如某些炒房團，還有一大部分是積累性的，通過房產(chǎn)的保值增值以滿足進一步改善居住條件的需要。沒有這些投資或投機，就沒有房產(chǎn)品質(zhì)的逐步改善。新版國八條里仍舊是不牽涉土地出讓環(huán)節(jié)的房價成本降低，而在開發(fā)商利潤及需求環(huán)節(jié)方面加大擠出力度，貌似沒有找到推高房價的真正抓手，同時在土地出讓方面把裁判員和運動員的雙重身份都交給了地方政府，這給新國八"默許房價繼續(xù)上漲，只是不要漲的太快"這樣泛善可陳的潛臺詞也是留了充分的運作空間的。畢竟房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)鏈條的牽涉面太廣，有些地方觸動了甚至會影響到既有經(jīng)濟環(huán)境，最有利的政策依據(jù)就是這兩樣：降低需求和開發(fā)商利潤。
"衣、食、住、行"都是事關民生的基本要素，沒有衣服穿、沒有飯吃也就甭提住的問題了。我們到處但見嚷嚷房子貴的網(wǎng)民，卻不見多少露宿街頭的盲流。到底是誰在嚷嚷房子貴，是不是代表民生，這個我看不容易確切界定。"我多想有個家，一個不需要多大的地方"這是民所共求，福利分房平均主義的年代，只要靠年頭就可以滿足。有個家還想有個宅，有個宅還想有個院，不斷地提高居住質(zhì)量，這也是咱們老百姓不斷增長的物質(zhì)文化需要，我們要改善，我們要到大城市定居，卻把我們限了，我們多想換個新居，再換彩電、換汽車，此種條件下買賣個房屋還像做賊一樣，當年房子賣不動時勾引我們買，我們盡了錦帛之力，并沒有一步到位，房子越來越稀缺了，卻限制了我們的改善需求，未免是被扼殺了一部分人性和精神動力、甚至抑制了我們的內(nèi)需。
其實新國八的產(chǎn)生的壓力源頭恐怕還不僅僅來自于"房價過高"的呼聲。國際環(huán)境也希望我們把房價壓下來，至少不要漲的過快�；⒁曧耥駠鴥�(nèi)房企市場的，海外資本也不在少數(shù)。投資人民幣不動產(chǎn)的開發(fā)建設，既可享受產(chǎn)品利潤，又能因人民幣升值帶來財富增長。中國的老百姓都把錢花到房子、醫(yī)療、教育上，中國的消費品市場能剩下多少米來迎合因美元貶值而變得越來越便宜的舶來品?所以聲稱中國房價過高的國際輿論很可能是為人民幣升值的配套打伏筆。
國內(nèi)的房價到底高不高，見仁見智。我的個人看法是局部有些高，超出了普通人的購房能力，這些城市經(jīng)濟總量可以與房價跳樓后的香港比，還是便宜得多。再看看香港的房地產(chǎn)還有沒有泡沫。一個經(jīng)濟上落后的地方，要求他漲也很難漲起來，一個經(jīng)濟發(fā)達的城市，一旦降了幾個百分比，就有人削尖了腦袋擠進來搶。平均上看，大部分城市的房價還是在合理范圍之內(nèi)，畢竟都還是些剛剛起步的娃娃級城市，民眾還在積累中，還在欣欣然成長中，把這些城市與日本東京一度的房地產(chǎn)狂熱相提并論提前進行需求方面的限制，未免有些不想看著娃娃長大的嫌疑。沒有中心級城市的發(fā)展，沒有占人口比例多數(shù)的農(nóng)民的轉(zhuǎn)非，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化在生產(chǎn)率上的提高我看不出意義，內(nèi)需的擴大、結構的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，我們看不出更普惠意義上的民生的改善。
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